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“住改商”擾民怎么辦?法院做主!立即停業!

作者: 發布時間:2019-07-10 瀏覽次數:96

業主是否有權“住改商”?

依據《物權法》第77條規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。根據上述法律規定可知,業主不得擅自將住宅改為商用房屋,除非經有利害關系的業主同意。

擅自“住改商” 法院判排除妨害

賈老先生是北京一小區的居民,自從樓上的業主林某將房間出租給一家公司作為辦公場所,每天樓上人來人往的噪音嚴重影響了賈老先生作息,加之他長期患有精神衰弱癥,原本安詳的晚年生活徹底被攪亂。

無奈之下,賈老先生將鄰居林某訴至法院,要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意賈老先生的訴訟請求,稱自己有權自主地決定自家房屋的用途,他人無權干涉。法院經過審理,***后支持了賈老先生的訴訟請求。

律師說法

依據物權法規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

此案中,林某雖僅在自家專有部分內使用房屋,但其擅自“住改商”的行為屬于不當使用,賈老先生作為利害關系人,有權要求林某承擔排除妨害或者賠償損失等民事責任。

就如何確定利害關系業主的范圍問題,為避免條件模糊帶來適用上的困難,《建筑物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況,將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內,該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主。


部分業主同意改 法院判停業

王瑩將自家位于小區內的住宅出租給他人經營串串香餐館。樓上的業主馬杰將王瑩訴至法院。“我家長期生活在嗆人的火鍋味中。而且餐館長期半夜才停止營業,噪聲污染嚴重。王瑩未經我同意,將居民住宅改變為商業用房,嚴重影響了小區業主的生活。”故此,馬杰請求法院判令王瑩排除妨害,停止經營活動。

王瑩則請求法院駁回馬杰的訴求,聲稱串串香餐館開業前是征得部分鄰居同意的,馬杰的反對并不代表多數人的意見。經過審理,法院***終判決支持了馬杰的訴訟請求。


律師說法

“住改商”中的“利害關系業主同意”,這究竟是指大多數業主同意即可,還是需要全部有利害關系的業主同意?《物權法》施行后,在實踐中有做法是按照“多數決”來確定有利害關系業主的意見。

但《建筑物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定,將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,不予支持。因此,必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下,業主才能進行“住改商”。

本案中,王瑩擅自“住改商”的行為未經該小區直接利害關系業主馬杰的同意,所以,馬杰有權要求王瑩立即停止經營。


三個問題值得注意

1.未經有利害關系業主同意進行“住改商”,法律后果是什么?

對此,《建筑物區分所有權解釋》第10條第1款做出了相應規定,即按行為所致損害具體情形以及受損害權利的具體類型等,有利害關系的業主有權根據《物權法》、《民法通則》等法律規定,主張排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失等民事責任。

2.“住改商”中有利害關系業主的意見,是指大多數業主同意即可,還是需要全部有利害關系的業主同意?

《物權法》施行后,在實踐中有做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見。但《建筑物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定,將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,不予支持。故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下,業主才能進行住改商。

3.如何確定有利害關系的業主的范圍?

為合理劃定一個便于操作的有利害關系業主的認定標準,避免條件模糊帶來適用上的困難,《建筑物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況,將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內,該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主,在審判實務中也比較容易掌握和操作。

律師建議:對于鄰居擅自“住改商”的,業主有何維權途徑?

首先,可由小區業委會代表業主,聯合物業公司開展清理“住改商”戶活動。

小區業委會和物業公司可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運貨、提高超人數的“住改商”戶的水電費等措施,請走擾民公司。小區業委會和物業公司聯合對租賃房屋戶進行一種動態管理,要求租賃房屋者全部登記備案,并要簽訂不擾民承諾書等。

其次,在上述措施不足以禁止擾民情況的,可向物業服務企業進行投訴,并由物業公司進行舉報。根據《物業管理條例》第46條的規定,物業服務企業應對擅自改變房屋用途的行為予以制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三, 在上述行為依然無法解決,有利害關系的業主可以向人民法院提起相鄰權訴訟。依據《***高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條規定,業主將住宅改變為經營性用房,未經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。



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